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Author Archives: sales55

mayo 17, 2021

Se ha publicado en el Boletín Oficial del Estado del miércoles 5 de mayo de 2021 el Real Decreto-Ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, con vigencia desde el 9 de mayo de 2021, fecha en la que finaliza el estado de alarma.

 

Desde que se declaró el estado de alarma no se ha hecho mención alguna a las juntas de propietarios en ninguna de las múltiples resoluciones dictadas, tanto en el ámbito nacional como autonómico, por lo que se han tenido que interpretar y aplicar de forma analógica, respetando la máxima prudencia por la situación epidemiológica que estábamos viviendo, las restricciones y limitaciones que s e iban estableciendo para las reuniones de trabajo, Congresos, etc. Pues bien, en el capítulo II de este Real Decreto (artículos 2 y 3) se establecen una serie de medidas extraordinarias aplicables a las Juntas de Propietarios de las Comunidades en régimen de Propiedad Horizontal, que buscan colmar con las lagunas existentes en nuestra Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal y paliar la situación de la pandemia.

 

En resumen, en dicho Real Decreto-Ley se establece lo siguiente:

 

En el artículo 2 se recoge  la SUSPENSIÓN DE OBLIGACIONES Y PRÓRRGA DE NOMBRAMIENTOS Y PRESUPUESTOS, en los siguientes términos:

 

  1. SE SUSPENDE LA OBLIGACIÓN DE CONVOCAR Y CELEBRAR JUNTA DE PROPIETARIOS HASTA EL 31 DE DICIEMBRE DE 2021
  2. SE SUSPENDE LA OBLIGACIÓN DE APROBAR EL PLAN DE INGRESOS Y GASTOS PREVISIBLES, LAS CUENTAS Y PRESUPUESTOS ANUALES
  3. HASTA QUE SE CELEBRE LA JUNTA DE PROPIETARIOS, SE ENTENDERÁN PRORROGADOS EL ÚLTIMO PRESUPUESTO ANUAL APROBADO Y LOS NOMBRAMIENTOS DE LOS ÓRGANOS DE GOBIERNO, AUNQUE EN EL MOMENTO DE LA ENTRADA EN VIGOR DE ESTE REAL DECRETO-LEY HUBIERA EXPIRADO EL PLAZO LEGAL O ESTATUTARIAMENTE ESTABLECIDO.

 

Es decir, la norma establece la suspensión de la obligación de convocar la Junta de Propietarios Ordinaria, que es la regulada en el artículo 16 – 1º de la Ley de Propiedad Horizontal para aprobar los presupuestos y cuentas anuales. No prohíbe de forma expresa su celebración, sino que suspende la obligación de convocatoria anual.

 

En el artículo 3 se contempla la posibilidad EXCEPCIONAL de celebración de Juntas de Propietarios cuando fuera necesaria la adopción de un acuerdo que no pueda demorarse hasta el 31 de diciembre de 2021. No se fija ningún listado de asuntos que no puedan demorarse hasta el 31 de diciembre de 2021, por lo que deberá ser el Presidente o ¼ de los propietarios, o número de propietarios que representen al menos 25% de las cuotas de participación, quienes valoren/sopesen esa posibilidad de demora o la urgencia en la decisión de un asunto. Lo que queda claro es que si un asunto no es urgente queda en suspenso la obligación de convocar Junta de Propietarios hasta final de año.

 

Entre los acuerdos que no pueden demorarse hasta fin de año se incluyen, de forma expresa, los atinentes a las obras, actuaciones e instalaciones mencionadas en el artículo 10 – 1 b) de la Ley de Propiedad Horizontal. Evidentemente, si se tratara de obras y trabajos exigidos por la Administración, también debería convocarse la correspondiente Junta de Propietarios.

 

En el SUPUESTO EXCEPCIONAL DE JUNTAS DE PROPIETARIOS, se establecen unas previsiones:

 

  1. Se podrá celebrar por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre que:
  2. Todos los propietarios dispongan de los medios necesarios

Esta disponibilidad deberá ser comprobada por el Administrador antes de la Junta.

  1. El Secretario reconozca la identidad de los propietarios asistentes a la Junta y así lo exprese en el acta.

Así pues, el secretario deberá dar fe y dejar constancia de que reconoce e identifica a los propietarios asistentes a la Junta.

En cuanto al domicilio en el que se entienda adoptado el acuerdo, será aquel en que se encuentre el Secretario o Secretario-Administrador.

 

  1. Se podrá adoptar un acuerdo SIN CELEBRACIÓN DE JUNTA mediante la emisión de voto por correo postal o comunicación telemática, siempre que se puedan cumplir las garantías de participación de todos los propietarios, la identidad de la persona que emite el voto y la recepción de la emisión del voto.

En este supuesto, el Presidente solicitará el voto a todos los propietarios mediante escrito, que deberá contener: Fecha, objeto de votación expresado de manera clara, la dirección o direcciones para el envío del voto y el plazo para emitirlo, que será de 10 días naturales.

El acuerdo se entenderá adoptado en el domicilio en el que se encuentre el Secretario y el último día del plazo establecido para la emisión del voto, es decir, el 10º día natural.

 

  1. Se podrá celebrar la Junta de Propietarios de forma presencial siempre que se garanticen las medidas de seguridad aplicables en cada momento.

 

  1. Será causa de impugnación de los acuerdos adoptados, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, el incumplimiento de las garantías de participación e identificación que en esta norma se establecen.

 

Por fin disponemos de una legislación que “delimita” el margen de actuación nuestro sector, por lo que desde esta oficina se garantizará el cumplimiento de la misma.

febrero 1, 2021

Estimados señores:

El motivo de la presente es para comunicarles que debido a la situación de pandemia por covid-19 que estamos padeciendo en nuestro país resulta muy difícil realizar reuniones de propietarios en las Comunidades de Vecinos.

La junta general es el órgano de decisión fundamental en las Comunidades de Propietarios y es precisa su intervención para todas la decisiones necesarias para el funcionamiento de la misma, exceptuando las reparaciones urgentes que puede atender el Administrador con arreglo a la dispuesto en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal o el Presidente con arreglo al art. de la misma Ley, sin embargo, el alcance de dichas facultades tanto del Presidente como del Administrador no pueden sustituir a la Junta de Propietarios.

La dificultad se plantea porque ante el vacío de una norma específica para la celebración de las juntas de propietarios, lo que se debe de hacer, es establecer un sistema de funcionamiento de las mismas comparándolas con los establecido para las sociedades mercantiles, asociaciones, etc., todo ello manteniendo las condiciones sanitarias establecidas por las autoridades sanitarias, el Gobierno de la nación y las Comunidades Autónomas, en este caso la Generalitat Valenciana desde su Presidencia.

Haciendo un resumen de la situación legal en la que nos encontramos (teniendo en cuenta el asesoramiento del Colegio de Administradores de Valencia y  Castellón), los puntos más importantes a tener en cuenta son los siguientes:

 

1ª.- Actualmente nos encontramos en estado de alarma.

2ª.- Los Reales Decretos de declaración del estado de alarma y de sus prórrogas se encuadran en el ámbito del Derecho de excepción, conforme al artículo 116.2 de la Constitución Española.

3ª.- Los Reales Decretos de declaración del estado de alarma, aunque están dictados por el Gobierno de la Nación, tienen el rango o valor de LEY.

4ª.- Los treinta Reales Decretos-leyes dictados por el Gobierno (desde el RD Ley 8 al RD Ley 37, de 2020) a partir del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, de declaración del primer estado de alarma para combatir la pandemia del Covid-19, no contienen ninguna modificación ni referencia a la Ley de Propiedad Horizontal.

 

5ª.- Ciñéndonos a los artículos 6, 7 y 9 del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, de declaración del 2º estado de alarma en el que ahora nos encontramos, y a la normativa autonómica para su aplicación en la Comunitat Valenciana, resulta lo siguiente:

 

Artículos del REAL DECRETO 926/2020:

 

El artículo 6 restringe la entrada y salida en las Comunidades Autónomas y en las ciudades con Estatuto de Autonomía, salvo para aquellos desplazamientos, adecuadamente justificados, que enumera, entre los que NO se halla expresamente la asistencia personal a reuniones de Juntas de Propietarios. Consecuentemente, aquellos propietarios de viviendas o locales que residan fuera de la Comunidad Autónoma o de la Ciudad con Estatuto de Autonomía donde haya de celebrarse la reunión, NO podrán asistir a las reuniones de la Junta de Propietarios cuando la Comunidad Autónoma o la Ciudad con estatuto de autonomía esté cerrada perimetralmente, salvo que haciendo una interpretación libre y “a conveniencia” de la LPH, contraria al artículo 3.1 Código Civil, defendiéramos calificar la asistencia presencial a esas reuniones como el cumplimiento de una obligación legal, a pesar de que el artículo 9-1 LPH no enumera entre las obligaciones de los propietarios la de asistir personalmente a las reuniones de la Junta de Propietarios, y que el artículo 15-1 LPH establece que la asistencia a la Junta de propietarios será “personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario”.

 

El artículo 7 limita la permanencia de grupos de personas en espacios públicos y privados, tanto cerrados como al aire libre, quedando condicionada a que NO se supere el número máximo de seis personas, salvo que se trate de convivientes.

Cierto que el número 4 de ese artículo 7 establece que no estarán incluidas en la limitación prevista en este artículo las actividades laborales e institucionales “ni aquellas para las que se establezcan medidas específicas en la normativa aplicable”. Como ya hemos apuntado, no se ha introducido en la LPH ninguna medida específica para las reuniones de la Junta de Propietarios durante los estados de alarma.

 

Y el artículo 9, establece que las medidas previstas en los artículos 5, 6, 7 y 8 serán eficaces en el territorio de cada comunidad autónoma o ciudad con estatuto de autonomía, cuando la Autoridad competente delegada respectiva así lo determine a la vista de la evolución de los indicadores sanitarios, epidemiológicos, sociales, económicos y de movilidad, previa comunicación al Ministerio de Sanidad y de acuerdo con lo previsto en el artículo 13. En la Comunitat Valenciana esa “Autoridad competente delegada” es el presidente de la Generalitat. y de Propiedad Horizontal.

NORMATIVA DE LA COMUNITAT VALENCIANA en aplicación del Real Decreto 926/2020:

 

A). El Decreto 19/2020, de 5 de diciembre, del presidente de la Generalitat:

B). El Decreto 20/2020, de 18 de diciembre, del presidente de la Generalitat:

C). El Decreto 1/2021, de 5 de enero, del presidente de la Generalitat:

D). Las dos siguientes Resoluciones de la consellera de Sanidad Universal y Salud Pública

CONCLUSIONES:

 

PRIMERA: En cuanto a las REUNIONES PRESENCIALES de la junta de propietarios en el territorio de la Comunitat Valenciana:

 

Atendiendo a la normativa citada, y al aumento progresivo del número de personas que están contagiándose del Covid-19, en lo que se ha calificado como la “tercera o la cuarta oleada”:

 

Mientras esté vigente el apartado Tercero, números 2 y 3, del Decreto 20/2020, de 18 de diciembre, del presidente de la Generalitat, en el territorio de la Comunitat Valenciana no deben celebrarse reuniones presenciales de la Junta de Propietarios con asistencia presencial de más de 6 personas, salvo que se celebren en lugares especialmente habilitados para realizar asambleas, seminarios, congresos u otros actos similares, respetando el aforo del 50% y todas las medidas higiénico sanitarias establecidas.

Si la reunión de la Junta de Propietarios hubiera de celebrarse en algún elemento común del edificio o del complejo inmobiliario privado objeto de la comunidad, en la convocatoria debería advertirse que NO se celebrará la reunión si asisten a la misma, personalmente más de seis personas, invitando a los convocados a delegar su voto en el presidente o presidenta, o en otro propietario; y para facilitar y animar ese voto delegado convendría que la convocatoria incluyera, además del orden del día, el contenido de las propuestas que van a someterse a votación, para que a la vista de esas propuestas los propietarios que no fueren a asistir pudieran en su delegación de voto indicar el contenido del mismo para cada propuesta.

 

SEGUNDA: En cuanto a la posibilidad de celebrar durante el estado de alarma reuniones de Juntas de Propietarios NO PRESENCIALES o MIXTAS con 6 asistentes presenciales como máximo, utilizando medios telemáticos (video conferencia, conferencia telefónica múltiple o cualquier otra herramienta similar), cuando estos medios no están previstos en los estatutos de propiedad horizontal de las comunidades ni han sido aprobados por sus Juntas de Propietarios, aplicando analógicamente lo que el artículo 40-1 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, preceptúa para las juntas o asambleas de asociados o de socios de las asociaciones, de las sociedades civiles y mercantiles, y de las cooperativas:

 

En mi opinión, plantea menos responsabilidades para el convocante de la Junta de Propietarios si ésta es MIXTA, es decir con asistencia presencial hasta 6 personas y el resto mediante videoconferencia, que celebrar una reunión presencial en el edificio o complejo inmobiliario con asistencia de más de 6 personas.

En estos momentos El decreto 2/2021 del presidente de la Generalitat, de 24 de enero (DOGV 25), entre otras medidas, modifica el apartado tercero del decreto 19/2020 de 5 de diciembre y deja redactado su número 1 del siguiente modo:

En consecuencia, el Consejo General de Administradores de Fincas tras recabar informe de sus asesores, estima que mientras esté vigente el decreto autonómico 19/2020, en su redacción actual, no es legalmente posible la celebración de juntas en las que participen más de dos personas salvo que se realicen en los recintos especialmente autorizados para la celebración de congresos, salas de conferencias e instalaciones indicadas en el apartado 18 de la resolución de la Conselleria de Santidad de 5 de diciembre de 2020.

Por todo ello desde esta Administración con la aprobación del Presidente de la Comunidad se va a proceder a convocar junta general de propietarios atendiendo a los puntos que a continuación se detallaran con el fin de cumplir con la legislación anteriormente citada.

1º La reunión se convocará en un lugar en donde el aforo del 50% del mismo permita la realización de la misma.

2º Siendo imposible poder realizar la reunión en los locales de la finca se convocara a los vecinos en el local de la Administración sito en la calle Fontanares y con un aforo de 00 participantes.

3º Se recomienda para evitar que la reunión acuda gran cantidad de personas que en algún momento por la negligencia o descuido de las mismas puedan propiciar el contagio aunque se cumpla con las medias sanitarias lo siguiente:

  1. que los vecinos autoricen a otros con el fin de que a la reunión acudan los menos posibles pero que sin embargo estén todos los vecinos que deseen acudir representados.

Con anterioridad a la junta desde la Administración se dará toda la información a todos los vecinos para que las autorizaciones se realicen concretamente para cada punto del orden del día, de tal forma,  que cada vecino por escrito de su voto a favor o en contra de los tratado, o se abstenga o de la opinión que crea conveniente.

 

  1. Que los vecinos participen por vía de videoconferencia en la reunión para lo cual deberán de facilitar sus correos electrónicos para que desde la Administración y el Presidente se les convoque a dicha junta de propietarios por vía telemática.

 

Para la participación en reunión de dicha junta de propietarios el vecino interesado en participar, descargándose la aplicación pertinente o no según el tipo de videoconferencia, podrá asistir a la junta, participar y tomar las decisiones que crea convenientes.

Con estos consejos y estas premisas conseguimos que las reuniones de propietarios se realicen de forma totalmente legal por las siguientes razones:

1º Las convocamos en un lugar en donde se pueden realizar manteniendo el aforo y damos la posibilidad a que todos los vecinos puedan acudir a la reunión.

2º Siendo conscientes que el aforo según la comunidad es imposible realizar en el local propuesto y casi imposible encontrar un local para conseguir un aforo potencial para albergar a cientos de personas, consideramos que con la información que se transmita desde la Administración los vecinos pueden otorgar al representación a otros vecinos.

3º Abundando en que se debe de cumplir el aforo del local en donde vamos a convocar la junta es muy recomendable que los vecinos asistan a la misma telemáticamente por lo cual al local físico se pretende acudan el menor personal posible, pero se abre la posibilidad a que las personas que no quieran autorizar, ni puedan conectarse por la vía telemática puedan acceder a esa junta de propietarios. Además la vía telemática como la de autorización a un vecino permite que el vecinos que viva fuera de la comunidad Valenciana pueda asistir a la Comunidad aunque eta este perimetralmente confinada.

 

 

Vicente Sales Rodríguez

octubre 26, 2020
octubre 26, 2020

En este artículo vamos a resolver la cuestión de si es posible acrecentar una pared medianera y si una vez aumentando el tamaño de la misma, podemos abrir ventanales.

Inicialmente, cabe destacar que cualquier propietario PUEDE alzar la pared medianera originalmente. (577 código Civil)

Podrá el copropietario de la medianera aumentar su tamaño, siempre y cuando no genere ningún perjuicio al vecino, debiendo indemnizarle en caso de que así se produjese.

No obstante, ya construida la medianera, NINGÚN MEDIANERO PUEDE SIN CONSENTIMIENTO DEL OTRO ABRIR EN PARED MEDIANERA VENTANA NI HUECO ALGUNO. Se prohíbe la apertura de huecos y ventanas en pared medianera si no media acuerdo de los interesados (STS 53/2011 de 24 de febrero y artículo 580 Código Civil).

Diferente supuesto se dará cuando la pared NO sea medianera, regulándose específicamente en los artículos 581, 582 y 583 del Código Civil.

 

Vicente Martí Sales

Administrador de Fincas Colegiado 2460.

septiembre 11, 2020

De conformidad con la legislación vigente, el próximo 30 de septiembre de 2020 se producirá el conocido como “apagón” televisivo. La señal de Televisión Digital Terrestre (TDT) debe hacer hueco al 5G porque la nueva tecnología móvil se desplegará en la parte del espacio radioeléctrico que actualmente ocupa la TDT: la banda de los 700 megahercios. Esa banda debe estar completamente disponible para el 5G entonces.

Por ello, durante este año hemos procedido a adaptar las antenas comunitarias para que puedan continuar disfrutando de toda la oferta televisiva. Llegado el día, DEBERÁ SINTONIZAR su televisor.  Si su Comunidad NO dispone de antena comunitaria, ÚNICAMENTE deberá resintonizar su televisor.

Por último, señalar que hemos solicitado las ayudas existentes de las cuales informaremos en próximas fechas.

En caso de tener cualquier cuestión o problema, no dude en contactar con nosotros a través del  96.383.35.49 o “administracion@estudiosales.com

Vicente Martí Sales – Administrador de Fincas Colegiado 2460

septiembre 9, 2020

Las Comunidades de Propietarios carecen de personalidad jurídica. Esta afirmación, no obstante, no implica la legitimación que las mismas poseen para formar parte de procedimientos judiciales.

El artículo 6.1.5º de la Ley de Enjuiciamiento Civil estable que podrán ser parte ante los Tribunales Civiles “las entidades sin personalidad jurídica a las que la Ley reconozca capacidad para ser parte”. En este sentido, el Tribunal Supremo se manifestó señalando que aunque, como comentábamos anteriormente, las Comunidades de Propietarios carezcan de personalidad jurídica, ello no impide reconocerles la capacidad para ser parte en los procedimientos (STS de 21 de abril de 2004 y de 24 de diciembre de 1986).

En cuanto a la representación procesal de las Comunidades de Propietarios, es de todos sabido que es el Presidente quien representa a la misma ante los Tribunales (7.6 LEC y 13.3 LPH), no pudiendo sin embargo el Administrador de la misma representar a la Comunidad.

Por último, cabe destacar que en caso de ser la Comunidad la parte demandada, literalmente, hay que demandar a todos los integrantes de la misma a título individual cuando lo que se pretenda afecte a una futura ejecución sobre la misma, es decir, deberán ser demandados todos los comuneros. Destacando, finalmente, que la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario SI es apreciable de oficio.

Por ello, andemos con ojo al solicitar un préstamo en nombre de la Comunidad de Propietarios, y asumamos que en caso de impagos de algunos de nuestros vecinos, aquellos propietarios con mayor solvencia se verán obligados a responder de forma solidaria.

Vicente Martí Sales

septiembre 1, 2020

 

La morosidad es un problema habitual en las Comunidades de Propietarios. Son múltiples las causas que generan estas circunstancias y que habitualmente los Administradores de Fincas nos encontramos, desde el clásico «yo no pago hasta que todo el mundo se ponga al día”, hasta el desafortunado vecino que padece dificultades económicas, pasando por él que directamente es un nefasto pagador.

Los Administradores de Fincas hemos hecho frente a múltiples reclamaciones de pagos por morosidad durante los últimos años, especialmente a consecuencia de la crisis económica de la década anterior, años en los que lamentablemente, muchos propietarios dejaban de pagar “la comunidad”.

Una de las tesituras a la cual nos enfrentábamos consistía en conocer hasta que año cabía o más bien era posible reclamar importes, pues el Código Civil no concretaba específicamente cual era el PLAZO DE PRESCRIPCIÓN de las deudas con la Comunidad de Propietarios.

En el artículo 1964 del Código Civil surgía la discrepancia jurídica, y es que el tenor literal del mismo establecía “que las acciones personas que no tengan plazo especial prescriben a los 15 años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la acción…” (Este artículo fue modificado en octubre de 2015 señalando un plazo de 5 años, si bien la disposición transitoria 5ª mantenía la prescripción de las acciones en 15 años a excepción de las que naciesen a partir del día 7 de octubre de 2015).

Con todo ello, finalmente disponemos de unificación de doctrina gracias a la Sentencia del Tribunal Supremo 1564/2020, la cual ha establecido como artículo a aplicar para la prescripción de las acciones contra los morosos dentro de las Comunidades de Propietarios el artículo 1966.3 del Código Civil, el cual reza lo siguiente:

“Por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguientes:

  1. La de cualesquiera otros pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves.”

A continuación detallo extracto de la sentencia:

Como destaca parte de la doctrina, la regla se encuentra íntimamente ligada con la condena de la usura y trata de impedir la capitalización. Se trata de una norma inspirada en el favor debitoris, pues a través de ella se pretende impedir que los deudores se vean perjudicados mediante una continua y sucesiva acumulación que puede incluso en ocasiones conducirles, a través de elevadas demandas judiciales y el embargo de sus bienes, a la ruina; porque si el pago distanciado y periódico de las pequeñas sumas es algo que cabe dentro de las posibilidades económicas del deudor, la conversión de un cúmulo de posibilidades temporalmente distanciadas en una única deuda acumulada de mayor importe, por obra de la voluntad del acreedor que deja intencionadamente de reclamar las prestaciones durante algún tiempo, puede conducir a graves perjuicios. Tales consideraciones no han de perder su efectividad por el lógico rechazo social que produce el hecho de la existencia de deudores morosos en las comunidades de propietarios. Son los responsables en cada caso de dichas comunidades -presidente y administrador- quienes han de velar por el cumplimiento adecuado de tales obligaciones y quienes, en su caso, deberán responder ante la comunidad a la que administran y representan. En consecuencia, la doctrina aplicable ha de ser la de entender que en estos casos resulta de aplicación el plazo de prescripción de cinco años del artículo 1966-3.º CC. De ello se deriva que la sentencia recurrida ha de ser casada, confirmándose la de primera instancia.

 

Vicente Martí Sales – Administrador de Fincas Colegiado nº2460 del Colegio de Administradores de Valencia

agosto 25, 2020
agosto 25, 2020
agosto 12, 2020

 

La Pandemia derivada del COVID-19 «Coronavirus» ha provocado un cambio drástico en nuestra sociedad y dentro del gremio de los Administradores de Fincas, nos encontramos ante un desafío nunca antes visto.

Es evidente que el reto al que nos enfrentamos va mucho más allá del oficio. Hablamos de salud, la cual debe garantizarse en cualquier caso. Sin embargo, en qué situación quedan las Comunidades de Propietarios tras las urgentes y necesarias medidas sanitarias impuestas por las Administraciones Públicas?

Tras la publicación del Decreto Ley 11/2020, del Consell, de régimen sancionador específico contra los incumplimientos de las disposiciones reguladoras de les medidas de prevención ante la Covid-19 (DOGV 8866, de 25/07/2020), se establece como infracción grave la organización o participación en reuniones o cualquier otro tipo de acto equivalente, privado o público, en espacios privados o públicos, que impliquen una aglomeración o agrupación de personas cuando se constate por la autoridad inspectora que impiden o dificultan la adopción de las medidas sanitarias de prevención o del mantenimiento de la distancia de seguridad interpersonal dentro de los establecimientos; y como infracción muy grave la organización o participación en reuniones o cualquier otro tipo de acto equivalente, de carácter privado o público, que impliquen una aglomeración o agrupación de personas cuando se constate por la autoridad inspectora que impiden o dificultan la adopción de las medidas sanitarias de prevención o se hallen presentes menores de edad y/o personas mayores de 65 años.

Esta situación provoca que la celebración de las Juntas de Propietarios, en un elevadísimo porcentaje, resulten imposibles de realizar, bien porque los propietarios no tengan accesibilidad a sistemas electrónicos de reunión o bien por la presencia de  mayores de 65 años en las Comunidades de Propietarios.

Hasta que no se actualice la legislación vigente, disponemos para eludir esta responsabilidad de la posibilidad de delegar el voto (siempre que se cumplan el resto de condicionantes), no obstante, parece que lo más efectivo para la solución de los problemas diarios en las Comunidades será la toma de decisiones entre los cargos de la misma y posterior ratificación de las actuaciones en Juntas posteriores.

Aun así y con todo, mayor dificultad presentan aquellos acuerdos que no se pueden refugiar en las competencias y facultades de los cargos, de los que es conditio sine quanon la celebración de Juntas de Propietarios, en cuyos casos, la buena fe y la creatividad serán básicas para poder dar solución a los conflictos.

 

Vicente Martí Sales

Administrador de Fincas Colegiado 2460

mayo 29, 2020

Con anterioridad a la pandemia del COVID-19, los Administradores de Fincas nos encontrabamos envueltos en un debate entorno a las viviendas de alquiler turístico. Aunque la mencionada pandemia va a trastocar en gran medida el sector del turismo en este 2020, me gustaría hacer un breve resumen de cual es la normativa vigente en cuanto a viviendas de alquiler turístico, concretamente en Valencia.

El nuevo artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal permite limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico de viviendas, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, a través del voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.

De conformidad con la normativa de la Generalitat Valenciana, sin duda alguna, los propietarios y titulares de viviendas podrán emplear sus viviendas con fines turísticos siempre que las mismas cumplan condiciones y requisitos exigidos a nivel administrativo.

Debe tenerse en cuenta la falta de jurisprudencia al respecto debido a su novedoso contenido. No obstante, de las distintas opiniones consultadas, mayoritariamente se muestran favorables a otorgar la facultad de prohibir las actividades de alquiler turístico en las Comunidades de Propietarios a la Junta de Propietarios.

Cabe destacar que se prohíbe la retroactividad, siempre y cuando ya exista licencia administrativa al respecto. De este modo,  aquellas actividades que estén siendo realizadas sin licencias administrativas, pese a «de facto» existir con anterioridad al acuerdo de la Junta, podrán ser limitadas y condicionadas si se toma el acuerdo pertinente.

Quedo a su disposición para cualquier duda o sugerencia

 

Vicente Martí Sales – Administrador de Fincas Colegiado nº2460 del Colegio de Administradores de Valencia

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