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https://www.lasprovincias.es/comunitat/gestores-fincas-temen-20220627172647-nt.html
La jurisprudencia reconoce el indiscutible derecho a los titulares de inmuebles de conectarse a los correspondientes desagües, servicios generales de la comunidad.
Por lo tanto, será nulo el acuerdo que impide al propietario de un local abrir una conexión al desagüe comunitario.
Esta es la regla general y, dicho esto, nada impide obligar a su titular a ejercitarlo con arreglo a ciertas condiciones, en particular conforme a las exigencias de la buena fe y sin abusar de este derecho, pues es lo cierto que esta facultad debe ejercitarse al menor daño posible.
Por ello, la comunidad no está obligada a soportar que la instalación de la conexión del desagüe del aseo a las generales se haga de cualquier modo
Como siempre indicamos, cada comunidad deberá atender a sus normas estatutarias para resolver sus propios conflictos y, en su defecto, a la jurisprudencia.
En ocasiones sufrimos de problemáticas para diferenciar entre elementos comunes y elementos privativos dentro de las Comunidades de Vecinos.
Las tuberías son tónica habitual y habitualmente generan controversia
En este post aclaramos el origen privativo o comunitario de los desagües de la finca, desde donde empieza a considerarse propiedad de la Comunidad o del vecino particular. Para ello acudiremos a la jurisprudencia reciente:
“Las canalizaciones son comunitarias cuando discurren fuera de la extensión de la vivienda del comunero” AP Jaén, Sec. 1.ª, 6 de mayo de 2021.
“Siendo el origen de las filtraciones en la vivienda de la comunera un problema con un tramo de canalización que está fuera de la vivienda privativa, dicho tramo es comunitario y, por tanto, la comunidad debe responder de dichos daños” AP Granada, Sec. 3. ª, de 2 de junio de 2021.
Existiendo tantas particularidades como fincas hay, es arriesgado cogerse los dedos sentenciar con una afirmación todas las conducciones, pero de lo analizado, podemos pronunciarnos señalando que todo aquel desagüe que rebase el contorno de la vivienda, será considerada comunitaria.
Vicente Martí Sales
A lo largo de los últimos años ha crecido la opinión popular de que aquellas obras realizadas en edificios muy probablemente vendrán acompañadas de unas Ayudas por parte de los organismos públicos.
Recurrentemente como Administradores recibimos la pregunta de “Pero hay ayudas no?”
Hemos escuchado como ciertos profesionales garantizaban la recepción de las mismas, razón por la cual los propietarios asumían créditos u otras obligaciones, entendiendo que, mínimamente, un 40% sería a cargo de las Administraciones.
Nada más lejos de la realidad.
Independientemente de los requisitos para la obtención de las ayudas (que no son pocos), durante el mes de abril se publicaron la resolución a las Ayudas a la Rehabilitación de Edificios.
Se conoce que se presentaron aproximadamente 3.000 solicitudes, de las cuales se han concedido una de cada diez.
Este dato es clarificador de una situación insostenible.
Quien garantice que las ayudas se van a recibir al 100%, desconfíen.
Un propietario nos lanza la siguiente cuestión:
Llevamos dos años si hacer Juntas de Propietarios en mi edificio de B*****. Quiero unir dos viviendas contiguas y no he podido pedir permiso a los vecinos en Junta. He pedido perimiso al Administrador y Presidente, cree usted que es suficiente? Muchas gracias y un saludo
Para contestar a esta cuestión inicialmente debes indicar que la clave como en tantas ocasiones por las particularidades de la finca, es decir, por sus estatutos.
Es posible que con una lectura de los estatutos nos percatemos de si esa posibilidad se encuentra contemplada o no en los mismos y si será necesario acuerdo o no.
No obstante, hablando genéricamente, la siguiente cuestión a tener en cuenta es si existe algún tipo de modificación de los elementos comunes.
Por lo tanto tenemos dos tipos de situaciones al presente caso:
¿No afecta a elementos comunes? “Al no alterar la segregación denunciada ni el título constitutivo ni las cuotas de participación ni elementos comunes del edificio, no es necesario consentimiento de la Comunidad. AP Murcia, Sec 1ª 27 de noviembre de 2012
¿Afecta a elementos comunes? “Es nula la escritura de segregación por haberse modificado elementos comunes que alteran la estructura del edificio y haberse establecido una servidumbre de paso sobre elementos comunes sin autorización de la Comunidad. AP Madrid, Sec 8ª 7 de abril de 2021
Tal es la voluntad del legislador de llevar a cabo la instalación de ascensores en comunidades de propietarios que incluso los propietarios exclusivamente de plazas de garaje pueden participar en los gastos para sufragar esta clase de obra.
No deja de ser curioso el hipotético caso del propietario que simplemente siendo siendo dueño de una plaza de garaje en una finca puede verse obligado a participar en un gasto muy elevado del cual seguramente no disfrute.
Esta es la última doctrina existente, no obstante, siempre cabe revisar correctamente los estatutos de la Comunidad que nos resolverán cualquier duda.
Audiencia Provincial de Madrid 18/03/2021
En comunidades de vecinos, propietarios e inquilinos pactan mediante un contrato de arrendamiento el alquiler de viviendas. En el seno de estos contratos se detallan las contraprestaciones por el uso habitual de la vivienda, así como otros derechos y obligaciones.
No obstante, la obligación económica del inquilino no tiene por qué reducirse exclusivamente a la renta mensual. La vivienda, como inmueble, genera otros gastos cuyo persona obligada a satisfacer es efectivamente el propietario No obstante, cabe la posibilidad de derivar estos gastos al arrendatario, entre los cuales destacan las cuotas ORDINARIAS de la Comunidad (también tasas de recogida de basura, IBI…)
Pero es necesario que esta obligación quede estipulada en el contrato de arrendamiento, pues de lo contrario el responsable final siempre será el dueño.
Se ha publicado en el Boletín Oficial del Estado del miércoles 5 de mayo de 2021 el Real Decreto-Ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, con vigencia desde el 9 de mayo de 2021, fecha en la que finaliza el estado de alarma.
Desde que se declaró el estado de alarma no se ha hecho mención alguna a las juntas de propietarios en ninguna de las múltiples resoluciones dictadas, tanto en el ámbito nacional como autonómico, por lo que se han tenido que interpretar y aplicar de forma analógica, respetando la máxima prudencia por la situación epidemiológica que estábamos viviendo, las restricciones y limitaciones que s e iban estableciendo para las reuniones de trabajo, Congresos, etc. Pues bien, en el capítulo II de este Real Decreto (artículos 2 y 3) se establecen una serie de medidas extraordinarias aplicables a las Juntas de Propietarios de las Comunidades en régimen de Propiedad Horizontal, que buscan colmar con las lagunas existentes en nuestra Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal y paliar la situación de la pandemia.
En resumen, en dicho Real Decreto-Ley se establece lo siguiente:
En el artículo 2 se recoge la SUSPENSIÓN DE OBLIGACIONES Y PRÓRRGA DE NOMBRAMIENTOS Y PRESUPUESTOS, en los siguientes términos:
- SE SUSPENDE LA OBLIGACIÓN DE CONVOCAR Y CELEBRAR JUNTA DE PROPIETARIOS HASTA EL 31 DE DICIEMBRE DE 2021
- SE SUSPENDE LA OBLIGACIÓN DE APROBAR EL PLAN DE INGRESOS Y GASTOS PREVISIBLES, LAS CUENTAS Y PRESUPUESTOS ANUALES
- HASTA QUE SE CELEBRE LA JUNTA DE PROPIETARIOS, SE ENTENDERÁN PRORROGADOS EL ÚLTIMO PRESUPUESTO ANUAL APROBADO Y LOS NOMBRAMIENTOS DE LOS ÓRGANOS DE GOBIERNO, AUNQUE EN EL MOMENTO DE LA ENTRADA EN VIGOR DE ESTE REAL DECRETO-LEY HUBIERA EXPIRADO EL PLAZO LEGAL O ESTATUTARIAMENTE ESTABLECIDO.
Es decir, la norma establece la suspensión de la obligación de convocar la Junta de Propietarios Ordinaria, que es la regulada en el artículo 16 – 1º de la Ley de Propiedad Horizontal para aprobar los presupuestos y cuentas anuales. No prohíbe de forma expresa su celebración, sino que suspende la obligación de convocatoria anual.
En el artículo 3 se contempla la posibilidad EXCEPCIONAL de celebración de Juntas de Propietarios cuando fuera necesaria la adopción de un acuerdo que no pueda demorarse hasta el 31 de diciembre de 2021. No se fija ningún listado de asuntos que no puedan demorarse hasta el 31 de diciembre de 2021, por lo que deberá ser el Presidente o ¼ de los propietarios, o número de propietarios que representen al menos 25% de las cuotas de participación, quienes valoren/sopesen esa posibilidad de demora o la urgencia en la decisión de un asunto. Lo que queda claro es que si un asunto no es urgente queda en suspenso la obligación de convocar Junta de Propietarios hasta final de año.
Entre los acuerdos que no pueden demorarse hasta fin de año se incluyen, de forma expresa, los atinentes a las obras, actuaciones e instalaciones mencionadas en el artículo 10 – 1 b) de la Ley de Propiedad Horizontal. Evidentemente, si se tratara de obras y trabajos exigidos por la Administración, también debería convocarse la correspondiente Junta de Propietarios.
En el SUPUESTO EXCEPCIONAL DE JUNTAS DE PROPIETARIOS, se establecen unas previsiones:
- Se podrá celebrar por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre que:
- Todos los propietarios dispongan de los medios necesarios
Esta disponibilidad deberá ser comprobada por el Administrador antes de la Junta.
- El Secretario reconozca la identidad de los propietarios asistentes a la Junta y así lo exprese en el acta.
Así pues, el secretario deberá dar fe y dejar constancia de que reconoce e identifica a los propietarios asistentes a la Junta.
En cuanto al domicilio en el que se entienda adoptado el acuerdo, será aquel en que se encuentre el Secretario o Secretario-Administrador.
- Se podrá adoptar un acuerdo SIN CELEBRACIÓN DE JUNTA mediante la emisión de voto por correo postal o comunicación telemática, siempre que se puedan cumplir las garantías de participación de todos los propietarios, la identidad de la persona que emite el voto y la recepción de la emisión del voto.
En este supuesto, el Presidente solicitará el voto a todos los propietarios mediante escrito, que deberá contener: Fecha, objeto de votación expresado de manera clara, la dirección o direcciones para el envío del voto y el plazo para emitirlo, que será de 10 días naturales.
El acuerdo se entenderá adoptado en el domicilio en el que se encuentre el Secretario y el último día del plazo establecido para la emisión del voto, es decir, el 10º día natural.
- Se podrá celebrar la Junta de Propietarios de forma presencial siempre que se garanticen las medidas de seguridad aplicables en cada momento.
- Será causa de impugnación de los acuerdos adoptados, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, el incumplimiento de las garantías de participación e identificación que en esta norma se establecen.
Por fin disponemos de una legislación que “delimita” el margen de actuación nuestro sector, por lo que desde esta oficina se garantizará el cumplimiento de la misma.
Estimados señores:
El motivo de la presente es para comunicarles que debido a la situación de pandemia por covid-19 que estamos padeciendo en nuestro país resulta muy difícil realizar reuniones de propietarios en las Comunidades de Vecinos.
La junta general es el órgano de decisión fundamental en las Comunidades de Propietarios y es precisa su intervención para todas la decisiones necesarias para el funcionamiento de la misma, exceptuando las reparaciones urgentes que puede atender el Administrador con arreglo a la dispuesto en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal o el Presidente con arreglo al art. de la misma Ley, sin embargo, el alcance de dichas facultades tanto del Presidente como del Administrador no pueden sustituir a la Junta de Propietarios.
La dificultad se plantea porque ante el vacío de una norma específica para la celebración de las juntas de propietarios, lo que se debe de hacer, es establecer un sistema de funcionamiento de las mismas comparándolas con los establecido para las sociedades mercantiles, asociaciones, etc., todo ello manteniendo las condiciones sanitarias establecidas por las autoridades sanitarias, el Gobierno de la nación y las Comunidades Autónomas, en este caso la Generalitat Valenciana desde su Presidencia.
Haciendo un resumen de la situación legal en la que nos encontramos (teniendo en cuenta el asesoramiento del Colegio de Administradores de Valencia y Castellón), los puntos más importantes a tener en cuenta son los siguientes:
1ª.- Actualmente nos encontramos en estado de alarma.
2ª.- Los Reales Decretos de declaración del estado de alarma y de sus prórrogas se encuadran en el ámbito del Derecho de excepción, conforme al artículo 116.2 de la Constitución Española.
3ª.- Los Reales Decretos de declaración del estado de alarma, aunque están dictados por el Gobierno de la Nación, tienen el rango o valor de LEY.
4ª.- Los treinta Reales Decretos-leyes dictados por el Gobierno (desde el RD Ley 8 al RD Ley 37, de 2020) a partir del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, de declaración del primer estado de alarma para combatir la pandemia del Covid-19, no contienen ninguna modificación ni referencia a la Ley de Propiedad Horizontal.
5ª.- Ciñéndonos a los artículos 6, 7 y 9 del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, de declaración del 2º estado de alarma en el que ahora nos encontramos, y a la normativa autonómica para su aplicación en la Comunitat Valenciana, resulta lo siguiente:
Artículos del REAL DECRETO 926/2020:
El artículo 6 restringe la entrada y salida en las Comunidades Autónomas y en las ciudades con Estatuto de Autonomía, salvo para aquellos desplazamientos, adecuadamente justificados, que enumera, entre los que NO se halla expresamente la asistencia personal a reuniones de Juntas de Propietarios. Consecuentemente, aquellos propietarios de viviendas o locales que residan fuera de la Comunidad Autónoma o de la Ciudad con Estatuto de Autonomía donde haya de celebrarse la reunión, NO podrán asistir a las reuniones de la Junta de Propietarios cuando la Comunidad Autónoma o la Ciudad con estatuto de autonomía esté cerrada perimetralmente, salvo que haciendo una interpretación libre y “a conveniencia” de la LPH, contraria al artículo 3.1 Código Civil, defendiéramos calificar la asistencia presencial a esas reuniones como el cumplimiento de una obligación legal, a pesar de que el artículo 9-1 LPH no enumera entre las obligaciones de los propietarios la de asistir personalmente a las reuniones de la Junta de Propietarios, y que el artículo 15-1 LPH establece que la asistencia a la Junta de propietarios será “personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario”.
El artículo 7 limita la permanencia de grupos de personas en espacios públicos y privados, tanto cerrados como al aire libre, quedando condicionada a que NO se supere el número máximo de seis personas, salvo que se trate de convivientes.
Cierto que el número 4 de ese artículo 7 establece que no estarán incluidas en la limitación prevista en este artículo las actividades laborales e institucionales “ni aquellas para las que se establezcan medidas específicas en la normativa aplicable”. Como ya hemos apuntado, no se ha introducido en la LPH ninguna medida específica para las reuniones de la Junta de Propietarios durante los estados de alarma.
Y el artículo 9, establece que las medidas previstas en los artículos 5, 6, 7 y 8 serán eficaces en el territorio de cada comunidad autónoma o ciudad con estatuto de autonomía, cuando la Autoridad competente delegada respectiva así lo determine a la vista de la evolución de los indicadores sanitarios, epidemiológicos, sociales, económicos y de movilidad, previa comunicación al Ministerio de Sanidad y de acuerdo con lo previsto en el artículo 13. En la Comunitat Valenciana esa “Autoridad competente delegada” es el presidente de la Generalitat. y de Propiedad Horizontal.
NORMATIVA DE LA COMUNITAT VALENCIANA en aplicación del Real Decreto 926/2020:
A). El Decreto 19/2020, de 5 de diciembre, del presidente de la Generalitat:
B). El Decreto 20/2020, de 18 de diciembre, del presidente de la Generalitat:
C). El Decreto 1/2021, de 5 de enero, del presidente de la Generalitat:
D). Las dos siguientes Resoluciones de la consellera de Sanidad Universal y Salud Pública
CONCLUSIONES:
PRIMERA: En cuanto a las REUNIONES PRESENCIALES de la junta de propietarios en el territorio de la Comunitat Valenciana:
Atendiendo a la normativa citada, y al aumento progresivo del número de personas que están contagiándose del Covid-19, en lo que se ha calificado como la “tercera o la cuarta oleada”:
Mientras esté vigente el apartado Tercero, números 2 y 3, del Decreto 20/2020, de 18 de diciembre, del presidente de la Generalitat, en el territorio de la Comunitat Valenciana no deben celebrarse reuniones presenciales de la Junta de Propietarios con asistencia presencial de más de 6 personas, salvo que se celebren en lugares especialmente habilitados para realizar asambleas, seminarios, congresos u otros actos similares, respetando el aforo del 50% y todas las medidas higiénico sanitarias establecidas.
Si la reunión de la Junta de Propietarios hubiera de celebrarse en algún elemento común del edificio o del complejo inmobiliario privado objeto de la comunidad, en la convocatoria debería advertirse que NO se celebrará la reunión si asisten a la misma, personalmente más de seis personas, invitando a los convocados a delegar su voto en el presidente o presidenta, o en otro propietario; y para facilitar y animar ese voto delegado convendría que la convocatoria incluyera, además del orden del día, el contenido de las propuestas que van a someterse a votación, para que a la vista de esas propuestas los propietarios que no fueren a asistir pudieran en su delegación de voto indicar el contenido del mismo para cada propuesta.
SEGUNDA: En cuanto a la posibilidad de celebrar durante el estado de alarma reuniones de Juntas de Propietarios NO PRESENCIALES o MIXTAS con 6 asistentes presenciales como máximo, utilizando medios telemáticos (video conferencia, conferencia telefónica múltiple o cualquier otra herramienta similar), cuando estos medios no están previstos en los estatutos de propiedad horizontal de las comunidades ni han sido aprobados por sus Juntas de Propietarios, aplicando analógicamente lo que el artículo 40-1 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, preceptúa para las juntas o asambleas de asociados o de socios de las asociaciones, de las sociedades civiles y mercantiles, y de las cooperativas:
En mi opinión, plantea menos responsabilidades para el convocante de la Junta de Propietarios si ésta es MIXTA, es decir con asistencia presencial hasta 6 personas y el resto mediante videoconferencia, que celebrar una reunión presencial en el edificio o complejo inmobiliario con asistencia de más de 6 personas.
En estos momentos El decreto 2/2021 del presidente de la Generalitat, de 24 de enero (DOGV 25), entre otras medidas, modifica el apartado tercero del decreto 19/2020 de 5 de diciembre y deja redactado su número 1 del siguiente modo:
En consecuencia, el Consejo General de Administradores de Fincas tras recabar informe de sus asesores, estima que mientras esté vigente el decreto autonómico 19/2020, en su redacción actual, no es legalmente posible la celebración de juntas en las que participen más de dos personas salvo que se realicen en los recintos especialmente autorizados para la celebración de congresos, salas de conferencias e instalaciones indicadas en el apartado 18 de la resolución de la Conselleria de Santidad de 5 de diciembre de 2020.
Por todo ello desde esta Administración con la aprobación del Presidente de la Comunidad se va a proceder a convocar junta general de propietarios atendiendo a los puntos que a continuación se detallaran con el fin de cumplir con la legislación anteriormente citada.
1º La reunión se convocará en un lugar en donde el aforo del 50% del mismo permita la realización de la misma.
2º Siendo imposible poder realizar la reunión en los locales de la finca se convocara a los vecinos en el local de la Administración sito en la calle Fontanares y con un aforo de 00 participantes.
3º Se recomienda para evitar que la reunión acuda gran cantidad de personas que en algún momento por la negligencia o descuido de las mismas puedan propiciar el contagio aunque se cumpla con las medias sanitarias lo siguiente:
- que los vecinos autoricen a otros con el fin de que a la reunión acudan los menos posibles pero que sin embargo estén todos los vecinos que deseen acudir representados.
Con anterioridad a la junta desde la Administración se dará toda la información a todos los vecinos para que las autorizaciones se realicen concretamente para cada punto del orden del día, de tal forma, que cada vecino por escrito de su voto a favor o en contra de los tratado, o se abstenga o de la opinión que crea conveniente.
- Que los vecinos participen por vía de videoconferencia en la reunión para lo cual deberán de facilitar sus correos electrónicos para que desde la Administración y el Presidente se les convoque a dicha junta de propietarios por vía telemática.
Para la participación en reunión de dicha junta de propietarios el vecino interesado en participar, descargándose la aplicación pertinente o no según el tipo de videoconferencia, podrá asistir a la junta, participar y tomar las decisiones que crea convenientes.
Con estos consejos y estas premisas conseguimos que las reuniones de propietarios se realicen de forma totalmente legal por las siguientes razones:
1º Las convocamos en un lugar en donde se pueden realizar manteniendo el aforo y damos la posibilidad a que todos los vecinos puedan acudir a la reunión.
2º Siendo conscientes que el aforo según la comunidad es imposible realizar en el local propuesto y casi imposible encontrar un local para conseguir un aforo potencial para albergar a cientos de personas, consideramos que con la información que se transmita desde la Administración los vecinos pueden otorgar al representación a otros vecinos.
3º Abundando en que se debe de cumplir el aforo del local en donde vamos a convocar la junta es muy recomendable que los vecinos asistan a la misma telemáticamente por lo cual al local físico se pretende acudan el menor personal posible, pero se abre la posibilidad a que las personas que no quieran autorizar, ni puedan conectarse por la vía telemática puedan acceder a esa junta de propietarios. Además la vía telemática como la de autorización a un vecino permite que el vecinos que viva fuera de la comunidad Valenciana pueda asistir a la Comunidad aunque eta este perimetralmente confinada.
Vicente Sales Rodríguez
De conformidad con la legislación vigente, el próximo 30 de septiembre de 2020 se producirá el conocido como “apagón” televisivo. La señal de Televisión Digital Terrestre (TDT) debe hacer hueco al 5G porque la nueva tecnología móvil se desplegará en la parte del espacio radioeléctrico que actualmente ocupa la TDT: la banda de los 700 megahercios. Esa banda debe estar completamente disponible para el 5G entonces.
Por ello, durante este año hemos procedido a adaptar las antenas comunitarias para que puedan continuar disfrutando de toda la oferta televisiva. Llegado el día, DEBERÁ SINTONIZAR su televisor. Si su Comunidad NO dispone de antena comunitaria, ÚNICAMENTE deberá resintonizar su televisor.
Por último, señalar que hemos solicitado las ayudas existentes de las cuales informaremos en próximas fechas.
En caso de tener cualquier cuestión o problema, no dude en contactar con nosotros a través del 96.383.35.49 o “administracion@estudiosales.com”
Vicente Martí Sales – Administrador de Fincas Colegiado 2460