La morosidad es un problema habitual en las Comunidades de Propietarios. Son múltiples las causas que generan estas circunstancias y que habitualmente los Administradores de Fincas nos encontramos, desde el clásico «yo no pago hasta que todo el mundo se ponga al día”, hasta el desafortunado vecino que padece dificultades económicas, pasando por él que directamente es un nefasto pagador.
Los Administradores de Fincas hemos hecho frente a múltiples reclamaciones de pagos por morosidad durante los últimos años, especialmente a consecuencia de la crisis económica de la década anterior, años en los que lamentablemente, muchos propietarios dejaban de pagar “la comunidad”.
Una de las tesituras a la cual nos enfrentábamos consistía en conocer hasta que año cabía o más bien era posible reclamar importes, pues el Código Civil no concretaba específicamente cual era el PLAZO DE PRESCRIPCIÓN de las deudas con la Comunidad de Propietarios.
En el artículo 1964 del Código Civil surgía la discrepancia jurídica, y es que el tenor literal del mismo establecía “que las acciones personas que no tengan plazo especial prescriben a los 15 años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la acción…” (Este artículo fue modificado en octubre de 2015 señalando un plazo de 5 años, si bien la disposición transitoria 5ª mantenía la prescripción de las acciones en 15 años a excepción de las que naciesen a partir del día 7 de octubre de 2015).
Con todo ello, finalmente disponemos de unificación de doctrina gracias a la Sentencia del Tribunal Supremo 1564/2020, la cual ha establecido como artículo a aplicar para la prescripción de las acciones contra los morosos dentro de las Comunidades de Propietarios el artículo 1966.3 del Código Civil, el cual reza lo siguiente:
“Por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguientes:
…
- La de cualesquiera otros pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves.”
A continuación detallo extracto de la sentencia:
Como destaca parte de la doctrina, la regla se encuentra íntimamente ligada con la condena de la usura y trata de impedir la capitalización. Se trata de una norma inspirada en el favor debitoris, pues a través de ella se pretende impedir que los deudores se vean perjudicados mediante una continua y sucesiva acumulación que puede incluso en ocasiones conducirles, a través de elevadas demandas judiciales y el embargo de sus bienes, a la ruina; porque si el pago distanciado y periódico de las pequeñas sumas es algo que cabe dentro de las posibilidades económicas del deudor, la conversión de un cúmulo de posibilidades temporalmente distanciadas en una única deuda acumulada de mayor importe, por obra de la voluntad del acreedor que deja intencionadamente de reclamar las prestaciones durante algún tiempo, puede conducir a graves perjuicios. Tales consideraciones no han de perder su efectividad por el lógico rechazo social que produce el hecho de la existencia de deudores morosos en las comunidades de propietarios. Son los responsables en cada caso de dichas comunidades -presidente y administrador- quienes han de velar por el cumplimiento adecuado de tales obligaciones y quienes, en su caso, deberán responder ante la comunidad a la que administran y representan. En consecuencia, la doctrina aplicable ha de ser la de entender que en estos casos resulta de aplicación el plazo de prescripción de cinco años del artículo 1966-3.º CC. De ello se deriva que la sentencia recurrida ha de ser casada, confirmándose la de primera instancia.
Vicente Martí Sales – Administrador de Fincas Colegiado nº2460 del Colegio de Administradores de Valencia
Colegio de Administradores de Fincas de Valencia
