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Blog

septiembre 11, 2020

De conformidad con la legislación vigente, el próximo 30 de septiembre de 2020 se producirá el conocido como “apagón” televisivo. La señal de Televisión Digital Terrestre (TDT) debe hacer hueco al 5G porque la nueva tecnología móvil se desplegará en la parte del espacio radioeléctrico que actualmente ocupa la TDT: la banda de los 700 megahercios. Esa banda debe estar completamente disponible para el 5G entonces.

Por ello, durante este año hemos procedido a adaptar las antenas comunitarias para que puedan continuar disfrutando de toda la oferta televisiva. Llegado el día, DEBERÁ SINTONIZAR su televisor.  Si su Comunidad NO dispone de antena comunitaria, ÚNICAMENTE deberá resintonizar su televisor.

Por último, señalar que hemos solicitado las ayudas existentes de las cuales informaremos en próximas fechas.

En caso de tener cualquier cuestión o problema, no dude en contactar con nosotros a través del  96.383.35.49 o “administracion@estudiosales.com

Vicente Martí Sales – Administrador de Fincas Colegiado 2460

septiembre 9, 2020

Las Comunidades de Propietarios carecen de personalidad jurídica. Esta afirmación, no obstante, no implica la legitimación que las mismas poseen para formar parte de procedimientos judiciales.

El artículo 6.1.5º de la Ley de Enjuiciamiento Civil estable que podrán ser parte ante los Tribunales Civiles “las entidades sin personalidad jurídica a las que la Ley reconozca capacidad para ser parte”. En este sentido, el Tribunal Supremo se manifestó señalando que aunque, como comentábamos anteriormente, las Comunidades de Propietarios carezcan de personalidad jurídica, ello no impide reconocerles la capacidad para ser parte en los procedimientos (STS de 21 de abril de 2004 y de 24 de diciembre de 1986).

En cuanto a la representación procesal de las Comunidades de Propietarios, es de todos sabido que es el Presidente quien representa a la misma ante los Tribunales (7.6 LEC y 13.3 LPH), no pudiendo sin embargo el Administrador de la misma representar a la Comunidad.

Por último, cabe destacar que en caso de ser la Comunidad la parte demandada, literalmente, hay que demandar a todos los integrantes de la misma a título individual cuando lo que se pretenda afecte a una futura ejecución sobre la misma, es decir, deberán ser demandados todos los comuneros. Destacando, finalmente, que la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario SI es apreciable de oficio.

Por ello, andemos con ojo al solicitar un préstamo en nombre de la Comunidad de Propietarios, y asumamos que en caso de impagos de algunos de nuestros vecinos, aquellos propietarios con mayor solvencia se verán obligados a responder de forma solidaria.

Vicente Martí Sales

septiembre 1, 2020

 

La morosidad es un problema habitual en las Comunidades de Propietarios. Son múltiples las causas que generan estas circunstancias y que habitualmente los Administradores de Fincas nos encontramos, desde el clásico «yo no pago hasta que todo el mundo se ponga al día”, hasta el desafortunado vecino que padece dificultades económicas, pasando por él que directamente es un nefasto pagador.

Los Administradores de Fincas hemos hecho frente a múltiples reclamaciones de pagos por morosidad durante los últimos años, especialmente a consecuencia de la crisis económica de la década anterior, años en los que lamentablemente, muchos propietarios dejaban de pagar “la comunidad”.

Una de las tesituras a la cual nos enfrentábamos consistía en conocer hasta que año cabía o más bien era posible reclamar importes, pues el Código Civil no concretaba específicamente cual era el PLAZO DE PRESCRIPCIÓN de las deudas con la Comunidad de Propietarios.

En el artículo 1964 del Código Civil surgía la discrepancia jurídica, y es que el tenor literal del mismo establecía “que las acciones personas que no tengan plazo especial prescriben a los 15 años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la acción…” (Este artículo fue modificado en octubre de 2015 señalando un plazo de 5 años, si bien la disposición transitoria 5ª mantenía la prescripción de las acciones en 15 años a excepción de las que naciesen a partir del día 7 de octubre de 2015).

Con todo ello, finalmente disponemos de unificación de doctrina gracias a la Sentencia del Tribunal Supremo 1564/2020, la cual ha establecido como artículo a aplicar para la prescripción de las acciones contra los morosos dentro de las Comunidades de Propietarios el artículo 1966.3 del Código Civil, el cual reza lo siguiente:

“Por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguientes:

  1. La de cualesquiera otros pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves.”

A continuación detallo extracto de la sentencia:

Como destaca parte de la doctrina, la regla se encuentra íntimamente ligada con la condena de la usura y trata de impedir la capitalización. Se trata de una norma inspirada en el favor debitoris, pues a través de ella se pretende impedir que los deudores se vean perjudicados mediante una continua y sucesiva acumulación que puede incluso en ocasiones conducirles, a través de elevadas demandas judiciales y el embargo de sus bienes, a la ruina; porque si el pago distanciado y periódico de las pequeñas sumas es algo que cabe dentro de las posibilidades económicas del deudor, la conversión de un cúmulo de posibilidades temporalmente distanciadas en una única deuda acumulada de mayor importe, por obra de la voluntad del acreedor que deja intencionadamente de reclamar las prestaciones durante algún tiempo, puede conducir a graves perjuicios. Tales consideraciones no han de perder su efectividad por el lógico rechazo social que produce el hecho de la existencia de deudores morosos en las comunidades de propietarios. Son los responsables en cada caso de dichas comunidades -presidente y administrador- quienes han de velar por el cumplimiento adecuado de tales obligaciones y quienes, en su caso, deberán responder ante la comunidad a la que administran y representan. En consecuencia, la doctrina aplicable ha de ser la de entender que en estos casos resulta de aplicación el plazo de prescripción de cinco años del artículo 1966-3.º CC. De ello se deriva que la sentencia recurrida ha de ser casada, confirmándose la de primera instancia.

 

Vicente Martí Sales – Administrador de Fincas Colegiado nº2460 del Colegio de Administradores de Valencia

agosto 25, 2020
agosto 25, 2020
agosto 12, 2020

 

La Pandemia derivada del COVID-19 «Coronavirus» ha provocado un cambio drástico en nuestra sociedad y dentro del gremio de los Administradores de Fincas, nos encontramos ante un desafío nunca antes visto.

Es evidente que el reto al que nos enfrentamos va mucho más allá del oficio. Hablamos de salud, la cual debe garantizarse en cualquier caso. Sin embargo, en qué situación quedan las Comunidades de Propietarios tras las urgentes y necesarias medidas sanitarias impuestas por las Administraciones Públicas?

Tras la publicación del Decreto Ley 11/2020, del Consell, de régimen sancionador específico contra los incumplimientos de las disposiciones reguladoras de les medidas de prevención ante la Covid-19 (DOGV 8866, de 25/07/2020), se establece como infracción grave la organización o participación en reuniones o cualquier otro tipo de acto equivalente, privado o público, en espacios privados o públicos, que impliquen una aglomeración o agrupación de personas cuando se constate por la autoridad inspectora que impiden o dificultan la adopción de las medidas sanitarias de prevención o del mantenimiento de la distancia de seguridad interpersonal dentro de los establecimientos; y como infracción muy grave la organización o participación en reuniones o cualquier otro tipo de acto equivalente, de carácter privado o público, que impliquen una aglomeración o agrupación de personas cuando se constate por la autoridad inspectora que impiden o dificultan la adopción de las medidas sanitarias de prevención o se hallen presentes menores de edad y/o personas mayores de 65 años.

Esta situación provoca que la celebración de las Juntas de Propietarios, en un elevadísimo porcentaje, resulten imposibles de realizar, bien porque los propietarios no tengan accesibilidad a sistemas electrónicos de reunión o bien por la presencia de  mayores de 65 años en las Comunidades de Propietarios.

Hasta que no se actualice la legislación vigente, disponemos para eludir esta responsabilidad de la posibilidad de delegar el voto (siempre que se cumplan el resto de condicionantes), no obstante, parece que lo más efectivo para la solución de los problemas diarios en las Comunidades será la toma de decisiones entre los cargos de la misma y posterior ratificación de las actuaciones en Juntas posteriores.

Aun así y con todo, mayor dificultad presentan aquellos acuerdos que no se pueden refugiar en las competencias y facultades de los cargos, de los que es conditio sine quanon la celebración de Juntas de Propietarios, en cuyos casos, la buena fe y la creatividad serán básicas para poder dar solución a los conflictos.

 

Vicente Martí Sales

Administrador de Fincas Colegiado 2460

mayo 29, 2020

Con anterioridad a la pandemia del COVID-19, los Administradores de Fincas nos encontrabamos envueltos en un debate entorno a las viviendas de alquiler turístico. Aunque la mencionada pandemia va a trastocar en gran medida el sector del turismo en este 2020, me gustaría hacer un breve resumen de cual es la normativa vigente en cuanto a viviendas de alquiler turístico, concretamente en Valencia.

El nuevo artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal permite limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico de viviendas, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, a través del voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.

De conformidad con la normativa de la Generalitat Valenciana, sin duda alguna, los propietarios y titulares de viviendas podrán emplear sus viviendas con fines turísticos siempre que las mismas cumplan condiciones y requisitos exigidos a nivel administrativo.

Debe tenerse en cuenta la falta de jurisprudencia al respecto debido a su novedoso contenido. No obstante, de las distintas opiniones consultadas, mayoritariamente se muestran favorables a otorgar la facultad de prohibir las actividades de alquiler turístico en las Comunidades de Propietarios a la Junta de Propietarios.

Cabe destacar que se prohíbe la retroactividad, siempre y cuando ya exista licencia administrativa al respecto. De este modo,  aquellas actividades que estén siendo realizadas sin licencias administrativas, pese a «de facto» existir con anterioridad al acuerdo de la Junta, podrán ser limitadas y condicionadas si se toma el acuerdo pertinente.

Quedo a su disposición para cualquier duda o sugerencia

 

Vicente Martí Sales – Administrador de Fincas Colegiado nº2460 del Colegio de Administradores de Valencia

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