Se ha publicado en el Boletín Oficial del Estado del miércoles 5 de mayo de 2021 el Real Decreto-Ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, con vigencia desde el 9 de mayo de 2021, fecha en la que finaliza el estado de alarma.
Desde que se declaró el estado de alarma no se ha hecho mención alguna a las juntas de propietarios en ninguna de las múltiples resoluciones dictadas, tanto en el ámbito nacional como autonómico, por lo que se han tenido que interpretar y aplicar de forma analógica, respetando la máxima prudencia por la situación epidemiológica que estábamos viviendo, las restricciones y limitaciones que s e iban estableciendo para las reuniones de trabajo, Congresos, etc. Pues bien, en el capítulo II de este Real Decreto (artículos 2 y 3) se establecen una serie de medidas extraordinarias aplicables a las Juntas de Propietarios de las Comunidades en régimen de Propiedad Horizontal, que buscan colmar con las lagunas existentes en nuestra Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal y paliar la situación de la pandemia.
En resumen, en dicho Real Decreto-Ley se establece lo siguiente:
En el artículo 2 se recoge la SUSPENSIÓN DE OBLIGACIONES Y PRÓRRGA DE NOMBRAMIENTOS Y PRESUPUESTOS, en los siguientes términos:
- SE SUSPENDE LA OBLIGACIÓN DE CONVOCAR Y CELEBRAR JUNTA DE PROPIETARIOS HASTA EL 31 DE DICIEMBRE DE 2021
- SE SUSPENDE LA OBLIGACIÓN DE APROBAR EL PLAN DE INGRESOS Y GASTOS PREVISIBLES, LAS CUENTAS Y PRESUPUESTOS ANUALES
- HASTA QUE SE CELEBRE LA JUNTA DE PROPIETARIOS, SE ENTENDERÁN PRORROGADOS EL ÚLTIMO PRESUPUESTO ANUAL APROBADO Y LOS NOMBRAMIENTOS DE LOS ÓRGANOS DE GOBIERNO, AUNQUE EN EL MOMENTO DE LA ENTRADA EN VIGOR DE ESTE REAL DECRETO-LEY HUBIERA EXPIRADO EL PLAZO LEGAL O ESTATUTARIAMENTE ESTABLECIDO.
Es decir, la norma establece la suspensión de la obligación de convocar la Junta de Propietarios Ordinaria, que es la regulada en el artículo 16 – 1º de la Ley de Propiedad Horizontal para aprobar los presupuestos y cuentas anuales. No prohíbe de forma expresa su celebración, sino que suspende la obligación de convocatoria anual.
En el artículo 3 se contempla la posibilidad EXCEPCIONAL de celebración de Juntas de Propietarios cuando fuera necesaria la adopción de un acuerdo que no pueda demorarse hasta el 31 de diciembre de 2021. No se fija ningún listado de asuntos que no puedan demorarse hasta el 31 de diciembre de 2021, por lo que deberá ser el Presidente o ¼ de los propietarios, o número de propietarios que representen al menos 25% de las cuotas de participación, quienes valoren/sopesen esa posibilidad de demora o la urgencia en la decisión de un asunto. Lo que queda claro es que si un asunto no es urgente queda en suspenso la obligación de convocar Junta de Propietarios hasta final de año.
Entre los acuerdos que no pueden demorarse hasta fin de año se incluyen, de forma expresa, los atinentes a las obras, actuaciones e instalaciones mencionadas en el artículo 10 – 1 b) de la Ley de Propiedad Horizontal. Evidentemente, si se tratara de obras y trabajos exigidos por la Administración, también debería convocarse la correspondiente Junta de Propietarios.
En el SUPUESTO EXCEPCIONAL DE JUNTAS DE PROPIETARIOS, se establecen unas previsiones:
- Se podrá celebrar por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre que:
- Todos los propietarios dispongan de los medios necesarios
Esta disponibilidad deberá ser comprobada por el Administrador antes de la Junta.
- El Secretario reconozca la identidad de los propietarios asistentes a la Junta y así lo exprese en el acta.
Así pues, el secretario deberá dar fe y dejar constancia de que reconoce e identifica a los propietarios asistentes a la Junta.
En cuanto al domicilio en el que se entienda adoptado el acuerdo, será aquel en que se encuentre el Secretario o Secretario-Administrador.
- Se podrá adoptar un acuerdo SIN CELEBRACIÓN DE JUNTA mediante la emisión de voto por correo postal o comunicación telemática, siempre que se puedan cumplir las garantías de participación de todos los propietarios, la identidad de la persona que emite el voto y la recepción de la emisión del voto.
En este supuesto, el Presidente solicitará el voto a todos los propietarios mediante escrito, que deberá contener: Fecha, objeto de votación expresado de manera clara, la dirección o direcciones para el envío del voto y el plazo para emitirlo, que será de 10 días naturales.
El acuerdo se entenderá adoptado en el domicilio en el que se encuentre el Secretario y el último día del plazo establecido para la emisión del voto, es decir, el 10º día natural.
- Se podrá celebrar la Junta de Propietarios de forma presencial siempre que se garanticen las medidas de seguridad aplicables en cada momento.
- Será causa de impugnación de los acuerdos adoptados, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, el incumplimiento de las garantías de participación e identificación que en esta norma se establecen.
Por fin disponemos de una legislación que “delimita” el margen de actuación nuestro sector, por lo que desde esta oficina se garantizará el cumplimiento de la misma.